ZAGABRIA – Paradiso naturale, mare cristallino e silenzio assoluto. Eppure c’è un’isola in Croazia che, nonostante le apparenze, nessuno vuole acquistare. Non per mancanza di fascino, ma per un intreccio di vincoli urbanistici e norme ambientali che rendono l’investimento poco appetibile, se non addirittura impraticabile. Il principale ostacolo è la legislazione croata sul demanio marittimo, tra le più restrittive d’Europa. La battigia una fascia di almeno sei metri dalla linea dell’onda è considerata bene pubblico e, per legge, deve rimanere accessibile a chiunque. Questo significa che anche su un’isola privata non è possibile impedire l’accesso alle spiagge, né recintare la costa. Ma non è tutto. Sull’isola in questione non si può costruire quasi nulla. Le normative ambientali consentono solo interventi minimi, spesso limitati al restauro di edifici preesistenti se presenti e comunque senza ampliamenti significativi. Vietati resort, strutture turistiche invasive e qualsiasi modifica che possa alterare il paesaggio naturale. Un altro punto critico è l’impossibilità di recintare l’intero perimetro. Anche le aree interne, in molti casi, devono rimanere fruibili o comunque non completamente interdette, rendendo difficile garantire privacy, sicurezza e gestione degli accessi. Un limite che pesa soprattutto su chi vorrebbe trasformare l’isola in una residenza esclusiva o in una destinazione di lusso. A scoraggiare ulteriormente i potenziali acquirenti ci sono i costi di gestione: approvvigionamento idrico ed energetico, smaltimento dei rifiuti, collegamenti via mare. Tutte spese elevate, che diventano difficili da giustificare in assenza della possibilità di sviluppare attività economiche redditizie. Il risultato è paradossale: un’isola incontaminata, bellissima, ma di fatto invendibile. Un simbolo della scelta croata di privilegiare la tutela del territorio e l’accesso pubblico al mare rispetto alla speculazione immobiliare. Una filosofia che difende l’ambiente e il diritto collettivo, ma che trasforma un sogno per molti investitori in un affare da evitare. In Croazia, anche il paradiso ha delle regole.
